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Diexporemilano

Quali sono i costi da affrontare quando si cerca casa in affitto a Milano?

Troppo spesso si iniziano a visitare le offerte immobiliari in affitto senza aver prima verificato il proprio budget totale.

Affittare casa infatti è costoso anche se si trova la soluzione ideale da privati.

Oggi ti spiego le voci alle quali devi prestare attenzione.

Facciamo l’esempio di un appartamento proposto in locazione a 800€ di canone+150€ di spese condominiali.

La caparra

Bloccare una casa tra quelle faticosamente selezionate può dirsi cosa fatta solo versando una caparra di una mensilità al proprietario locatore.

Fidarsi di accordi verbali può risultare un grave errore, sopratutto se si arriva da fuori Milano apposta per cercare di concludere l’operazione, magari pure in giornata.

Il proprietario infatti, senza caparra, è libero di affittare il proprio immobile a chi ritiene più opportuno.

Calcola quindi 800€ per bloccare la casa che ti piace: puoi farlo con bonifico bancario, assegno bancario o postale.

Non versare soldi su postepay o altri canali poco sicuri.

E sopratutto non farlo in contanti.

Ed ovviamente accertati dell’identità del locatore prima di effettuare il versamento.

La caparrà verrà conteggiata come primo mese del canone di locazione una volta stipulato il contratto.

La stipula del contratto

Se ci si muove privatamente in genere il proprietario utilizza un modello prestampato o si affida alle associazioni dei proprietari.

I costi per la stipula potrebbero pertanto andare da pochi euro a qualche decina di euro, se non addirittura molto di più.

Il proprietario infatti potrebbe decidere di affidarsi al proprio legale o commercialista, talvolta pure al proprio amministratore condominiale.

Parliamo di professionisti che non sono specializzati in stipule di contratti di locazione e che potrebbero costarti caro, anche se tu ed il proprietario vi divideste la spesa.

Stai attento poi a leggere attentamente tutti i punti del contratto prima della firma e chiedi chiarimenti senza timori, potrebbe nascere un malinteso tra te ed il proprietario se non lo fai.

La registrazione del contratto

Quasi la totalità dei proprietari in Italia aderisce alla cedolare secca che prevede aliquote agevolate per la tassazione dei redditi provenienti dalle locazioni.

Ciò significa un risparmio per voi due di un 2% sul canone annuo come imposta di registro annuale e un risparmio di 16€ a marca da bolllo (in genere sono 2 o 3).

Tradotto nel canone preso ad esempio, che annualmente ammonta a 9600€, il primo anno tu ed il propreitario risparmiate 96€ a testa, e così ogni anno seguente nel quale lui continui ad aderire alla cedolare secca.

Le marche da bollo invece si pagano solo una volta.

Stai attento poi all’imposta fissa per la garanzia inserita in contratto: ammonta a 200€ una tantum se è prestata da una persona fisica, da una banca o da una assicurazione.

Come per le marche da bollo, questo costo è completamente a tuo carico e si paga anche se il proprietario aderisce a cedolare secca.

Il deposto cauzionale

Calcola 3 mesi standard per il deposito cauzionale, il massimo previsto per legge.

Aggiungici già le spese condominiali.

A termine locazione, se sarai stato un buon conduttore, riavrai tutto con gli interessi.

Sempre applicando l’esempio di prima, calcola quindi 2850€ (canone mensile di 800€ + spese condominiali di 150€ x 3)

La provvigione di agenzia

Le provvigioni vengono liberamente concordate tra te ed il titolare dell’agenzia o uno dei suoi collaboratori abilitati.

Ti ricordo infatti che un abusivo non ha diritto alle provvigioni, ovviamente neanche un avvocato, un commercialista, un amministratore condominiale ect ect.

Puoi chiedere una visura camerale a chi ti assiste per verificare se è realmente un agente immobiliare abilitato.

A Milano comunque si va dal 10% al 20% del primo canone annuo al netto delle spese condominiali.

Facendo una media, applichiamo il 15% al canone annuo di 9600€: vengono 1440€+iva (la cui aliquota è il 22%) quindi parliamo di 1756,6€ lordi.

L’incognita del tempo speso a cercare casa privatamente

Questa voce è quella più sottovalutata tra tutte.

Non ci pensa quasi nessuno.

Cercare casa privatamente o con una agenzia immobiliare è un investimento di ore, sia al pc o al celllulare, sia visitando gli appartamenti.

Cercare casa senza avere stabilito a priori i criteri selettivi ti porta via ore ed ore che togli al tuo lavoro, al tuo studio o al tuo tempo libero.

Hai mai fatto il calcolo di quanto ti costa ogni ora dedicata a cercare casa?

Ragionando per difetto, calcoliamo 10€ all’ora.

Mediamente per trovare casa si impiegano almeno 30 ore a svolgere tutte le attività tra selezione e visite.

Quindi calcola altri 300€ circa, che spendi anche se cerchi casa privatamente.

Ora scoprirai se puoi rispettare il tuo budget

Facciamo la somma totale sempre su un immobile affittato a 800€+150€ di spese condominiali.

Costo per cercare e visitare le varie case: 300€

Caparra per bloccare la casa che sceglierai: 800€

Deposito cauzionale: 2850€

Agenzia (mediamente): 1756,6€

Non aggiungendo le spese variabili poco sopra illustrate (spese per la compilazione e la registrazione del contratto), il totale viene 3950€ alle quali aggiungere le eventuali spese di agenzia calcolate nella media del 15% sul primo canone annuo.

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Diexporemilano

Quali garanzie offrire al proprietario che affitta casa a Milano?

Ogni proprietario che si trova nella situazione di valutare un candidato alla conduzione del proprio immobile a Milano si pone due domande essenziali.

Se gli affitto la mia casa, mi pagherà regolarmente?

Se il mio immobile ed i suoi contenuti venissero danneggiati, mi risarcirà?

Analizziamole assieme.

Il rischio morosità

Quello che dico sempre ai proprietari che mi incaricano di verificare i potenziali inquilini per i loro immobili, è che in nessun modo è possibile assicurare al 100% che i relativi canoni di locazione e spese condominiali saranno sempre pagati regolarmente.

Il conduttore potrebbe infortunarsi, ammalarsi gravemente o perdere il lavoro.

Potrebbe avere un’emergenza economica di tale portata da metterlo ko.

Ad esempio una cartella dell’Agenzia delle Entrate – Riscossione.

Il conduttore potrebbe anche decidere di fare il furbo e smettere di pagare il canone di locazione, pur non avendo alcun problema economico personale.

Ad ogni modo, i provvedimenti esecutivi di rilascio di immobili ad uso abitativo emessi nell’anno 2016 in Italia ammontano, in totale, a 61.718 (fonte Ministero dell’interno) di cui:

– 2.539 per necessità del locatore

– 4.350 per finita locazione

– 54.829 per morosità e altra causa

A Milano i provvedimenti esecutivi di rilascio di immobili ad uso abitativo emessi nell’anno 2016, sono stati 3.480 sul totale nazionale di 61.718.

La buona manutenzione dell’immobile e degli arredi

L’altra questione che preme particolarmente al locatore, è che l’immobile venga riconsegnato al termine della locazione al medesimo stato in cui lo era alla consegna delle chiavi (fa fede l’inventario controfirmato dalle parti e allegato al contratto di locazione).

Chiaramente più si allarga l’arco temporale della conduzione dell’immobile, più aumentano le probabilità che all’interno dello stesso si verifichino dei danni più o meno gravi.

Per essere quindi scelto come inquilino ideale, tu dovrai fornire al proprietario una delle seguenti garanzie che ti sto per spiegare.

Decidi però subito quale delle tre fornire, farà la differenza nella decisione del proprietario, chiaramente assieme all’impressione che si sarà fatto di te al vostro primo incontro.

Il deposito cauzionale

L’articolo 11 della legge n. 392/78 stabilisce in 3 mensilità l’ammontare massimo del deposito cauzionale.

Ti ricordo che il deposito cauzionale non dovrebbe essere utilizzato per rientrare dei canoni eventualmente non saldati dal conduttore, ma solo per gli eventuali danni da lui arrecati all’immobile e ai suoi arredi.

Questa tipologia di garanzia è quella standard.

Dei 34.081 contratti di locazione a lungo termine stipulati a Milano nel 2018, la maggior parte dei proprietari ha optato per il deposito cauzionale.

Personalmente lo ritengo assai azzardato, in quanto le tempistiche per uno sfratto residenziale possono arrivare anche ai 9/10 mesi in media.

In poche parole, 6/7 mesi di canoni di locazione sarebbero scoperti.

La polizza assicurativa

Questa tipologia di garanzia in genere è utilizzata da agenzie immobiliari ed operatori specializzati nella locazione residenziale.

Sostituisce od integra il deposito cauzionale a seconda dei prodotti offerti dalle compagnie assicurative.

Il costo di una polizza assicurativa seria si aggira attorno alle due mensilità di canone.

Ti consiglio in assoluto questa garanzia con 12 mensilità di canoni coperti.

Scegliendo questo massimale, agli occhi del locatore risulterai un buon candidato, date le approfondite verifiche svolte dalle compagnie assicurative prima della delibera.

La fidejussione bancaria a prima richiesta

Questa tipologia di garanzia è senza ombra di dubbio il “sogno proibito” di ogni proprietario che affitta casa a Milano.

E’ assai costosa e abbastanza difficile da ottenere dal proprio istituto di credito.

In genere viene stipulata per una copertura di 6 o 9 mesi, pertanto se hai l’importo di canone corrispondente sul tuo conto e la scegli, stai sicuro che il locatore preferirà te rispetto a tutti gli altri candidati.

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Diexporemilano

Come cercare casa in affitto a Milano senza essere scambiati per polli o turisti immobiliari?

Diciamoci la verità, cercare casa in affitto a Milano può risultare assai stressante.

L’offerta abitativa ancora non sostiene la domanda, ma è sempre assai varia in termini di qualità e prezzi.

Trovare quindi un immobile realmente affittabile, a prezzo e ben tenuto, dipende molto dalla pazienza ed attenzione che si dedicano sin dalle fasi iniziali della propria ricerca.

Mai e poi mai farsi prendere dai facili entusiasmi.

Cercare casa privatamente a Milano

Il mercato degli affitti nel segmento dei privati è quello che può riservare più insidie.

Non passa giorno che a Milano non si verifichino episodi di truffe o raggiri più o meno elaborati.

Due sono le strategie più utilizzate per spillare soldi ai privati.

La prima è quella del fantomatico proprietario che risiederebbe all’estero e che per tale motivo richiede il versamento di una caparra per fissarti un appuntamento presso l’immobile tramite un’altrettanto fantomatica “sua persona di fiducia”.

Dopo che gli avrai versato la caparra, il truffatore svanirà assieme ai tuoi soldi.

Generalmente in questo tipo di truffa l’annuncio esca promuove un immobile con belle foto (rubate da qualche parte sul web) a prezzi incredibili.

Una volta cascati nel tranello non resterà che fare denuncia alle forze dell’ordine e non nutrire troppe speranze di ottenere giustizia.

La seconda strategia utilizzata viene effettuata da aziende che vendono liste di annunci di privati.

Prima dell’avvento di internet tali liste erano cartacee, oggigiorno vengono vendute anche in formato digitale.

Queste liste contengono i riferimenti dei proprietari che hanno inserzionato gratuitamente il proprio immobile tramite tali aziende.

O meglio, che dovrebbero aver concesso l’autorizzazione a farlo inserzionare.

Fatti un giro sui gruppi di facebook o su google e ne leggerai di ogni perchè la maggior parte delle volte queste liste, vendute a prezzi non proprio popolari, contengono i riferimenti di annunci già affittati, non più disponibili e tu, giustamente, ti sentirai raggirato.

Lascio trarre a te le dovute conclusioni se sia davvero il caso di anticipare soldi per lasciar fare ad altri una cosa che potresti benissimo fare da solo, scandagliare tutto il web in cerca di una casa di tuo gradimento.

Cercare casa con una agenzia immobiliare a Milano

Il mercato degli affitti nel segmento delle agenzie immobiliari è quello più sicuro, ma in questo caso devi comunque porre un pò più di attenzione alla fase iniziale della ricerca affinchè la tua richiesta non venga catalogata come una delle tante e tu come un turista immobiliare.

E tu non vuoi che accada, vero?

Qualificati e aumenterai le tue chance di successo

Sia che tu intenda cercare privatamente o tramite una o più agenzie immobiliari la soluzione abitativa di tuo interesse a Milano, è essenziale qualificarti da subito come un potenziale inquilino verificato.

Devi preparare le tue ultime due dichiarazioni dei redditi e le tue ultime tre buste paga, nel caso tu non lavorassi ancora stabilmente, o studiassi, chiedi ad un tuo garante o ai tuoi genitori di supportarti.

Inoltre, se possibile devi preparare almeno una referenza scritta del tuo precedente proprietario locatore.

Quando chiamerai l’inserzionista privato o l’agenzia immobiliare che ha inserzionato un immobile che cattura la tua attenzione, tu potrai catturare la loro.

Non c’è niente di meglio infatti della trasparenza per poter costruire un rapporto di fiducia con il tuo proprietario di casa.

Ricordati però di pretendere a tua volta trasparenza, quindi una visura catastale ed una visura ipotecaria sull’immobile che vuoi prendere in affitto, sono essenziali.

Non vorrai mica scoprire che la tua nuova casa a Milano è stata affittata senza il consenso di uno dei proprietari?

O che è stata addirittuta pignorata prima della firma del tuo contratto di locazione?

Non hai idea di quanti agenti immobiliari in Italia non effettuano verifiche così basilari a tutela dei loro clienti.

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A Milano nel 2018 sono stati stipulati 34.081 contratti di locazione a lungo termine per una superficie media di 68,8 mq. Il canone annuo medio è stato di 152,5 €/mq.

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